Ремонт вторички: что проверить в старом доме и с чего начать
В квартире на вторичном рынке ремонт начинают не с выбора плитки, а с обследования: документы, стояки, проводка, щит, окна, стены, полы, вентиляция и отопление. По его итогам составляют список обязательных замен - обычно это стояки, проводка, окна и радиаторы. Сначала меняют то, что спрячут стены и пол, и только потом идут черновая и чистовая отделка.
Чем вторичка отличается от новостройки
В новостройке вы принимаете у застройщика новые сети и голые стены. Во вторичке всё уже кто-то сделал до вас: трубы могут быть старыми, проводка - алюминиевой, стены - под слоем отслоившейся штукатурки, а планировка - не совпадать с документами. Поэтому в маршруте приложения для вторички первый этап - не «Приемка квартиры», а «Обследование квартиры», а после демонтажа добавлен свой этап - «Замена стояков и вводов».
Порядок дальше тот же, что и в новостройке: перегородки, сантехника, электрика, черновая отделка, стяжка, гидроизоляция, плитка, стены, полы, чистовой монтаж. Весь маршрут по этапам - в статье Этапы ремонта квартиры по порядку.
Что проверить до ремонта: обследование по пунктам
Этап «Обследование квартиры» в приложении - 12 пунктов. Их стоит пройти до того, как вы договоритесь с бригадой о цене: от результатов зависит объём работ.
Документы
Проверить документы на квартиру. Сверьте выписку ЕГРН и технический паспорт БТИ с тем, что видите на месте. Если прежние владельцы перенесли стену или санузел без согласования, это станет вашей проблемой при продаже. Что можно менять и что нужно согласовывать - в статье Перепланировка: что можно без согласования.
Инженерные сети
- Стояки воды и канализации. Определите материал - сталь, чугун или пластик - и посмотрите, нет ли коррозии и следов протечек. Сфотографируйте стояки: от их состояния зависит, менять ли их до отделки.
- Электропроводка. Выясните, алюминий это или медь, есть ли заземление, в каком состоянии щиток. Алюминиевую проводку в старом фонде меняют целиком, а не участками.
- Выделенная мощность. Узнайте в управляющей компании, сколько мощности выделено на квартиру и какого сечения вводной кабель. Духовка, варочная панель и кондиционеры вместе могут не уложиться в старый лимит.
- Вентиляция. Приложите лист бумаги к решёткам на кухне и в санузле. Слабую тягу устраняют до ремонта: прочистка канала пачкает свежую отделку.
- Отопление. Осмотрите радиаторы и подводку: протечки, коррозия, есть ли запорные краны. Замену радиаторов согласуют с управляющей компанией и планируют вне отопительного сезона.
Конструкции и отделка
- Окна и балкон. Рамы, откосы, отливы, балконная плита: трещины, продувание, следы протечек. Трещины в балконной плите снимите отдельно - это зона ответственности управляющей компании.
- Стены и перекрытия. Простучите штукатурку, найдите трещины, отслоения и следы сырости, измерьте отклонения стен от вертикали. Большие отклонения увеличат расход штукатурки - заложите это в смету.
- Полы. Измерьте перепады по всем комнатам и оцените старую стяжку и покрытие. В подсказке маршрута: перепад больше 3 см обычно означает новую стяжку.
Соседи и управляющая компания
- Потолок соседей снизу. Договоритесь с соседями и сфотографируйте их потолок и стены до начала работ. Снимки с датой - лучшая защита от претензий «вы нас залили».
- Уведомить управляющую компанию. Сообщите о начале ремонта, уточните правила вывоза мусора, пользования лифтом и время шумных работ. Часы тишины устанавливает региональный закон - уточните, какие действуют у вас.
Итог обследования
Составить список обязательных замен: что меняется обязательно - стояки, проводка, окна, радиаторы. Этот список - основа сметы, остальное можно планировать под бюджет. Как разложить работы и расходы - в статье Как составить смету на ремонт квартиры.
Демонтаж во вторичке
Демонтаж в маршруте есть, если он нужен по анкете. Во вторичке у него свои особенности:
- старую штукатурку простукивают: отслоившуюся снимают целиком, а не латают;
- старую электропроводку удаляют вместе с подрозетниками и оборудованием, особенно алюминиевую; перед началом отключают питание;
- радиатор снимают, только если на подводке есть краны и перемычка (байпас). Без них снятый радиатор оставит без отопления весь стояк, и отключение надо согласовать с управляющей компанией;
- перегородки сносят, только если они не несущие. Несущие стены и перекрытия - вопрос к проектировщику и согласованию, а не к бригаде.
Замена стояков и вводов: порядок
Это этап, которого нет в новостройке. Его делают до разводки сантехники и электрики, пока стены открыты.
- Согласовать отключение стояков. Подайте в управляющую компанию заявку на отключение и слив стояков в согласованный день: без заявки сантехник не вправе перекрыть стояк.
- Предупредить соседей по стояку сверху и снизу, договориться о доступе. Стояк надёжнее менять сразу на нескольких этажах - предложите соседям совместную замену.
- Газ. Если в квартире газ, перенос и подключение плиты или колонки делает только газовая служба по договору. Вытяжку не врезают в вентканал вместо решётки, у колонки - свой канал.
- Стояки водоснабжения - замена и отсечные краны на отводах в квартиру; соединения сфотографировать до закрытия короба.
- Канализационный стояк - чугунный меняют на пластиковый с ревизией и проверяют уклоны отводов. Пластиковый стояк слышно, поэтому короб стоит шумоизолировать.
- Подводки радиаторов - с байпасами и кранами, по согласованию с управляющей компанией. Сами радиаторы навешивают после отделки стен.
- Электрощит - новый, с автоматами и УЗО, в пределах выделенной мощности. Подключение к этажному щиту выполняет электрик управляющей компании.
- Заземление - проводник к щиту и проверка подключения к системе дома. Заземлять на водопроводные и отопительные трубы нельзя.
- Испытания - трубы проверяют давлением, проводку - измерением сопротивления изоляции. Попросите протоколы: они пригодятся в гарантийном споре.
- Принять этап - вода и отопление включены у вас и у соседей, протечек нет, автоматы в щите подписаны. Фото и акты - в документы объекта.
Чек-лист: с чего начать ремонт вторички
- Документы сверены с фактической планировкой.
- Стояки, проводка, щит, окна, радиаторы осмотрены и сфотографированы.
- Выделенная мощность известна.
- Тяга в вентканалах проверена.
- Потолок соседей снизу сфотографирован с датой.
- Управляющая компания знает о ремонте, правила шумных работ и вывоза мусора выяснены.
- Список обязательных замен составлен и лёг в смету.
- Отключение стояков согласовано до начала сантехники.
Как это вести в приложении Дома
При создании объекта выберите «Квартира», затем «Вторичка»: маршрут начнётся с обследования, а после демонтажа появится этап замены стояков. Пункты отмечайте по ходу осмотра и прикладывайте фото - снимки окажутся во вкладке «Документы» → «Фотофиксация». Как устроены тип объекта и анкета - в статье Объект и анкета.
Этапы вторички пока черновик: их проверяет строитель, и пункты могут поменяться. Если пункт не подходит вашей квартире, его можно убрать из маршрута.