Замечания при приёмке квартиры: как записать недостатки и что делать дальше
Нашли недостатки на осмотре - запишите каждый в один общий список: где, что не так, фото. Передайте список застройщику так, чтобы у вас осталась копия с отметкой о приёме. Когда застройщик сообщит об исправлениях, осмотрите квартиру снова и сверьте каждый пункт. Акт приёма-передачи подписывайте, когда замечания исправлены или внесены в акт.
Почему важно записать всё до подписания акта
Пока квартира не принята, недостатки очевидно относятся к застройщику. После начала ремонта трещину в стяжке или кривой откос легко списать на ваших мастеров. Поэтому в маршруте приложения пункт «Подписать акт и получить ключи» стоит после списка замечаний, передачи их застройщику и повторного осмотра.
Записанное замечание полезно, даже если оно мелкое: по списку проще проверить исправления, а снимки с датой показывают, в каком состоянии квартира была до вас.
Как осматривать, чтобы ничего не пропустить
Идите по квартире в одном порядке: от входной двери по часовой стрелке, комнату за комнатой. В каждом помещении смотрите сверху вниз: потолок, стены, окна, радиаторы, пол. Возьмите с собой:
- телефон с заряженной батареей и фонарик;
- рулетку и, если есть, длинный уровень или двухметровое правило;
- лист бумаги - проверить тягу вентиляции;
- план квартиры из договора.
Что именно проверять, перечислено по пунктам в чек-листе приёмки квартиры: дверь, окна, балконная дверь, стены, пол, потолок, вентиляция, радиаторы, водоснабжение, электрощит, счётчики, площадь.
Как записать замечание
Хорошее замечание понятно человеку, который в квартире не был. В нём четыре части:
- Где: помещение и место - «спальня, окно, левая створка».
- Что не так: своими словами, без оценок - «створка не прилегает, продувает».
- Чем измерили, если мерили: «под правилом 2 м просвет у стены».
- Фото: общий план, чтобы было видно место, и крупный план недостатка. Если мерили - с рулеткой или уровнем в кадре.
Не пишите «стены кривые» - так замечание не проверить. Пишите отдельно по каждой стене или месту. Если сомневаетесь, недостаток ли это, всё равно запишите и сфотографируйте: вычеркнуть проще, чем потом доказывать.
Как передать замечания застройщику
Порядок передачи у застройщиков разный: акт осмотра, лист замечаний, заявление через офис продаж или личный кабинет. Общее правило одно - у вас должен остаться документ, где видно, что застройщик список получил:
- копия с отметкой о приёме, датой и подписью представителя;
- или подтверждение из личного кабинета застройщика;
- или опись вложения и квитанция, если отправляете почтой.
Сфотографируйте или сохраните этот документ. В маршруте приложения так и сказано в пункте «Передать замечания застройщику»: сохраните копию документа или сфотографируйте его.
Что говорит закон
Для квартир по договору участия в долевом строительстве действует Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Две статьи, которые стоит прочитать до осмотра:
- статья 7 - качество объекта и гарантия застройщика, в том числе что можно требовать, если квартира построена с недостатками;
- статья 8 - как квартиру передают участнику: передаточный акт, осмотр и то, как поступать, если при осмотре найдены несоответствия.
Эти статьи менялись, поэтому сроки, порядок осмотра и то, какие недостатки считаются существенными, смотрите в действующей редакции: на официальном портале правовой информации pravo.gov.ru или в справочной правовой системе, с датой редакции. Мы здесь не пересказываем сроки и цифры, чтобы не ошибиться в редакции. Если квартира куплена не по договору долевого участия (например, по договору купли-продажи), действуют другие правила. Это российские правила; в другой стране - свои.
Спорная ситуация - отказ принять замечания, отказ исправлять, спор о том, что считать недостатком, - вопрос к юристу. Список с фото и документ о его передаче - то, с чем к нему стоит прийти.
Повторный осмотр
Когда застройщик сообщит, что всё исправлено, не подписывайте акт по телефону. Приезжайте и идите по своему списку:
- исправленное - сфотографируйте и отметьте;
- неисправленное - оставьте в списке и попросите внести в акт;
- новое (например, повредили при исправлении) - допишите отдельным пунктом.
В маршруте приложения это пункт «Провести повторный осмотр»: что не исправлено, оставьте в акте.
Подписание акта
Акт приёма-передачи подписывают, когда замечания исправлены или внесены в акт. Получите все комплекты ключей и сохраните акт. С этого момента начинается ремонт - и всё, что вы записали, остаётся доказательством того, что было до него.
Как вести замечания в приложении Дома
В этапе «Приемка квартиры» каждый пункт проверки - отдельная строка: отметьте его и приложите фото недостатков в блоке «Фотофиксация». Снимок получает имя по пункту и дате, его легко найти во вкладке «Документы» → «Фотофиксация». Список замечаний, отметку застройщика о приёме и подписанный акт положите в папку «Договора». На повторном осмотре сфотографируйте исправленное к тем же пунктам - рядом будут снимки «до» и «после». Как снимать и находить фото - в статье Фотофиксация.
Что делать после ключей - в статье С чего начать ремонт в новостройке.