Перепланировка квартиры: что можно без согласования
Без согласования можно делать ремонт, который не меняет планировку и инженерные сети в техническом паспорте: отделку, замену покрытий, покраску, замену мебели. Снос или перенос перегородок, перенос санузла и кухни, новые проёмы, перенос сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт, - это перепланировка или переустройство, и их согласуют до начала работ. Несущие стены, газ и общие стояки - отдельный разговор: здесь решают проектировщик, газовая служба и управляющая компания.
Перепланировка и переустройство: в чём разница
Жилищный кодекс РФ различает два вида изменений.
- Переустройство - установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внести изменения в технический паспорт помещения (ЖК РФ, статья 25, часть 1). Пример - перенос ванной или полотенцесушителя на другое место.
- Перепланировка - изменение конфигурации помещения, которое требует внести изменения в технический паспорт (ЖК РФ, статья 25, часть 2). Пример - снос перегородки или новый проём.
Главный признак в обоих случаях один: меняется ли то, что записано в техническом паспорте. Если нет, это обычный ремонт.
Это российские правила; в другой стране - свои.
Что обычно можно без согласования
- выравнивание и отделка стен, потолков и полов;
- замена напольного покрытия, плитки, обоев, покраска;
- замена межкомнатных дверей в тех же проёмах;
- замена сантехнических приборов на прежних местах, без переноса сетей;
- замена розеток и выключателей без изменения схемы;
- встроенная мебель, которая не меняет конфигурацию комнат.
Единого федерального списка «можно без согласования» нет. В некоторых регионах есть свои перечни и упрощённый порядок для отдельных работ. Если сомневаетесь, уточните в органе, который согласует перепланировку в вашем городе, - до начала работ.
Что нужно согласовывать
- снос, перенос или новые перегородки;
- новые проёмы и расширение старых;
- объединение комнат, кухни с комнатой;
- перенос санузла, ванной, кухни;
- перенос или новые инженерные сети и оборудование, если это меняет техпаспорт;
- перенос радиаторов и полотенцесушителей на общих стояках - через управляющую компанию: в маршруте приложения так и сказано про пункт «Подготовить выводы под водяной полотенцесушитель».
Куда нельзя переносить мокрые зоны и кухню
Здесь ответ даёт уже не кодекс, а свод правил для жилых домов - СП 54.13330.2022:
- Санузел над чужими комнатами. Уборную, ванную или совмещённый санузел нельзя размещать над жилыми комнатами и кухнями (п. 7.20). Поэтому перенос санузла почти всегда упирается в квартиру соседей снизу.
- Двухуровневая квартира. В квартире в двух уровнях санузел верхнего уровня можно разместить над своей же кухней (п. 7.20).
- Стиральная машина. Над жилыми комнатами нельзя ставить стиральную машину и другое оборудование, которому нужна вода или которое шумит и вибрирует (примечание к п. 7.20).
- Кухня над комнатами. Кухню, кухню-нишу и кухонную зону кухни-столовой нельзя размещать над жилыми комнатами (п. 7.21).
- Высота потолка. Высота жилых комнат и кухни от пола до потолка - не менее 2,5 м, а в некоторых климатических подрайонах - не менее 2,7 м (п. 5.12). Это правило проектирования дома, но о нём стоит помнить, когда опускаете потолок.
Чего не делать без специалиста
- Несущие стены и перекрытия. Сносить можно только не несущие перегородки - так сказано и в пункте маршрута «Демонтировать перегородки». Несущая стена или нет, определяет проект дома и проектировщик, а не бригада.
- Газ. Перенос и подключение плиты или колонки делает только газовая служба по договору. Вытяжку не врезают в вентканал вместо решётки.
- Общие стояки, вентканалы, вводной щит. Это общее имущество дома: работы с ними согласуют с управляющей компанией.
Как обычно согласуют перепланировку
Порядок описан в статьях 26-28 Жилищного кодекса. В общих чертах:
- Проект. Подготовьте проект перепланировки или переустройства у организации, которая вправе их делать.
- Заявление. Подайте заявление в орган, который согласует перепланировку, с проектом, техническим паспортом, документами на квартиру и согласием проживающих членов семьи. Если затрагивается общее имущество дома, может понадобиться согласие собственников.
- Решение. Дождитесь решения о согласовании - работы начинают после него.
- Работы - по проекту.
- Приёмка. Завершение перепланировки подтверждают актом приёмочной комиссии, после чего меняется техпаспорт.
Точный перечень документов, сроки и где подать заявление - в действующей редакции статей 26-28 ЖК РФ на pravo.gov.ru и у органа, который согласует перепланировку в вашем городе.
Что будет, если не согласовать
По статье 29 Жилищного кодекса переустройство и перепланировка без согласования или с нарушением проекта считаются самовольными. По той же статье собственника могут обязать вернуть помещение в прежнее состояние. Суд может сохранить перепланировку, если она не нарушает права и законные интересы людей и не угрожает их жизни и здоровью, но это решается в каждом деле отдельно.
Если вы покупаете вторичку, сверьте выписку ЕГРН и техпаспорт с тем, что видите: несогласованная перепланировка прежних владельцев становится вашей проблемой при продаже. Подробнее - в статье Ремонт вторички: что проверить в старом доме.
Чек-лист перед тем, как сносить или переносить
- Понятно, меняет ли работа техпаспорт.
- Стена точно не несущая - это подтверждает проект дома или проектировщик.
- Новый санузел и кухня не окажутся над чужими комнатами.
- Газ, общие стояки и вентканалы не трогаются без газовой службы и управляющей компании.
- Если нужно согласование - оно получено до начала работ.
- После работ - акт приёмочной комиссии и новый техпаспорт.
Как это вести в приложении Дома
Решения о планировке принимают на этапе «Планирование»: что переносится, где мокрые зоны и где кухня. Об этом этапе - в статье Планирование ремонта: что решить до начала работ. Проект, решение о согласовании, акт и новый техпаспорт сохраните во вкладке «Документы» → «Договора»: они понадобятся при продаже. Мастер-Кистя ответит на вопросы о переносе санузла и кухни по тем же нормам и покажет источник.