Ремонт офиса: этапы, слаботочные системы и пожарная безопасность
Ремонт офиса отличается от ремонта квартиры тремя вещами. До первых работ его согласуют с арендодателем и управляющей компанией бизнес-центра. В нём есть свои системы - кабельная сеть рабочих мест и пожарная сигнализация, - и их прокладывают до монтажа потолка. А заканчивается он не заселением, а испытаниями пожарной безопасности и переездом сотрудников. Так устроен маршрут «Офис» в приложении Дома.
Порядок этапов
Так маршрут «Офис» выстроен в приложении:
- Согласования с арендодателем и УК.
- Планирование.
- Демонтаж и перегородки - если требуются.
- Слаботочные системы.
- Пожарная безопасность.
- Сантехника, электрика, кондиционирование, вентиляция.
- Черновая отделка, подготовка пола и стяжка, гидроизоляция.
- Потолки, плиточные работы, отделка стен.
- Натяжной или модульный потолок - если предусмотрен.
- Напольные покрытия и чистовой монтаж.
- Испытания пожарной безопасности.
- Мебель и техника, приёмка ремонта.
- Переезд и запуск офиса.
Этапы, свои для офиса, сейчас черновик: их проверяет строитель, и пункты могут поменяться.
Согласования: до первой работы
Первый этап отвечает на вопрос, можно ли вообще начинать. Его пункты:
- Договор аренды. Убедитесь, что он разрешает ремонт, и запишите, как учитываются неотделимые улучшения. Без этого вложения в ремонт при выезде останутся арендодателю.
- Регламент бизнес-центра. Запросите у управляющей компании правила: время шумных работ, пропуска, грузовой лифт, вывоз мусора. Шумные работы в бизнес-центре часто разрешены только ночью и в выходные - это сразу меняет график.
- Приёмка помещения по акту. Осмотрите помещение с представителем арендодателя и запишите его состояние. Снимки при приёмке защитят вас, когда помещение придётся возвращать.
- Проект. Планировку и инженерные разделы согласуют с арендодателем и управляющей компанией, пожарную сигнализацию и вентиляцию - отдельно. По подсказке маршрута на это уходит 2-6 недель.
- Мощность. Узнайте, сколько выделено на помещение и можно ли добавить. Серверная и кухня для сотрудников заметно увеличивают потребление.
- Подрядчики. Управляющей компании передают список подрядчиков, их допуски и полисы страхования. Многие бизнес-центры требуют от подрядчика членство в СРО и страхование ответственности - уточните это до выбора бригады.
- Пропуска и завоз. Размеры грузового лифта узнают до заказа материалов.
- График. С учётом регламента и даты переезда, с запасом: проверки управляющей компании сдвигают сроки.
Планирование и демонтаж: что меняется для офиса
Планирование в офисе такое же, как в квартире, но с поправками маршрута:
- рядом с мебелью на плане определяют оргтехнику и кухонное оборудование - от них зависят розетки и выделенные линии;
- требования к перепланировке уточняют у арендодателя;
- офисную мебель, стеклянные перегородки и подключение провайдера заказывают сразу: переезд привязан к дате аренды. По подсказке маршрута мебель везут 3-8 недель, перегородки делают 3-6, а провайдер подключает до нескольких недель.
На демонтаже первым пунктом защищают лифты, холлы и коридоры бизнес-центра по требованиям управляющей компании: за повреждённую отделку холлов бизнес-центр выставляет счёт арендатору. Мусор вывозят по регламенту - время и маршрут уточняют заранее.
Слаботочные системы
Кабельная сеть - то, что потом дороже всего переделывать. Пункты этапа:
- Спроектировать сеть: число портов на каждое рабочее место, место коммутационного шкафа, трассы кабелей. Порты закладывают с запасом.
- Подготовить серверную: помещение или место под шкаф с вентиляцией, отдельной линией питания и ИБП. Шкаф без охлаждения летом выходит из строя.
- Проложить кабели в лотках и гофре до закрытия стен и потолков и сфотографировать трассы: схема понадобится при любой перестановке рабочих мест.
- Промаркировать и проверить линии тестером; попросите протокол тестирования и кабельный журнал.
- Принять этап: проверить сеть на рабочих местах и получить исполнительные схемы. Исполнительную схему кабельной сети теряют чаще других документов - сохраните её в приложении.
Точки Wi-Fi, видеонаблюдение и контроль доступа ставят позже, в чистовом монтаже. Камеры, которые смотрят в общие коридоры, согласуют с управляющей компанией.
Пожарная безопасность: до потолка
Новая планировка почти всегда требует переделки пожарной сигнализации. Поэтому этап «Пожарная безопасность» стоит до потолков:
- требования к системам помещения запрашивают у управляющей компании;
- линии пожарной сигнализации и оповещения прокладывают с учётом новых перегородок до монтажа потолка;
- если в здании есть спринклеры, их переносят под новый потолок по проекту - тоже до подвесного потолка;
- конструкции обрабатывают огнезащитным составом, проходы кабелей через стены заделывают; сертификаты на огнезащитные материалы сохраняют - их проверяют.
Работы на пожарной сигнализации выполняет организация с лицензией МЧС, а не общая бригада. Какие системы нужны вашему помещению, скажут управляющая компания и проект.
Извещатели и оповещатели ставят в чистовом монтаже, после отделки: извещатель под пылью ремонта даёт ложные срабатывания. Затем идёт отдельный этап «Испытания пожарной безопасности»: планы эвакуации, знаки и огнетушители, испытания сигнализации вместе с инженером управляющей компании. Без акта испытаний помещение не допустят к работе.
Переезд и запуск офиса
Последний этап - вместо заселения:
- план переезда: дата, порядок переезда отделов и ответственные;
- перевозка и время грузового лифта, согласованное с бизнес-центром;
- интернет и телефония - подключить и проверить до переезда;
- резервная копия данных перед перевозкой серверов;
- уборка после стройки до расстановки мебели, вместе с вентиляцией;
- обход каждого рабочего места: розетки, сеть, свет, мебель;
- акты завершения работ с управляющей компанией.
Какие документы сохранить
Из маршрута выходит список бумаг, которые понадобятся при проверках, перестановках и возврате помещения:
- акт приёмки помещения и снимки его состояния;
- согласованный проект;
- протокол тестирования и кабельный журнал, исполнительные схемы;
- сертификаты на огнезащитные материалы;
- акт испытаний пожарной безопасности;
- акты завершения работ.
В приложении их кладут во вкладку «Документы», а снимки трасс - к пунктам этапов. Что ещё хранить после ремонта, - в статье Какие документы хранить после ремонта.
Чек-лист перед стартом работ
- Договор аренды разрешает ремонт, неотделимые улучшения описаны.
- Регламент бизнес-центра получен, шумные часы внесены в график.
- Помещение принято по акту, снимки сделаны.
- Проект согласован, сигнализация и вентиляция - отдельно.
- Мощность уточнена.
- Подрядчики согласованы с управляющей компанией.
- Мебель, перегородки и провайдер заказаны.
Дальше работы внутри идут как в квартире - по статье Этапы ремонта квартиры по порядку. Как выбрать исполнителей - в статье Как выбрать бригаду и проверить мастера. При создании объекта в приложении выберите тип «Офис» - маршрут соберётся из этих этапов.